Qu'est ce qu'un Syndic ?

Syndic et Conseil Syndical :

  • Le Syndic qui exécute les décisions prises par l’assemblée générale et assure la gestion courante du complexe immobilier ;
  • Le Conseil Syndical, composé de copropriétaires élus, qui assiste et contrôle le Syndic dans sa gestion ;

La copropriété est réglementée par le Code Civil Mauricien Act.N°15 of 2018 Proclamation n° 13 – 15 avril 2019 – Section La copropriété (article 664 – 56 à 62)


Le Syndic est une personne morale ou physique qui assure l’administration d’une copropriété et la gestion des finances. Il se présente aussi comme le représentant légal du syndicat des copropriétaires qui regroupe l’ensemble des copropriétaires détenant un lot ou plus dans l’immeuble.

Missions d’un syndic de copropriété : quelles sont-elles ?

Il revient au Syndic d’assurer la pérennité de la copropriété.

À cet effet :

  • Le syndic s’assure de l’administration de l’immeuble

Le syndic doit préserver le bon état de l’immeuble, plus précisément des parties communes. Il gère alors le personnel du syndicat de copropriétaires dans la réalisation de certaines tâches comme le ménage. Il suit également l’état d’avancement des travaux et s’assure qu’ils soient conformes avec le contrat. Le Syndic veille par la suite à ce que tous les travaux soient répertoriés dans le carnet d’entretien.

  • Le syndic représente le syndicat des copropriétaires

Le syndic revêt également le rôle de mandataire du syndic des copropriétaires. Il représente donc l’ensemble des copropriétaires dans tous les actes en justices et civils comme auprès des assemblées d’associations foncières. Le syndic gère les contrats fournisseurs et tout le personnel de la copropriété.

  • Le syndic tient un rôle administratif

Le syndic procède à l’immatriculation de la copropriété auprès des autorités compétentes. Il doit également tenir et mettre à jour le carnet d’entretien et la fiche synthétique de la copropriété. Il lui incombe de mettre en place au moins chaque année une assemblée générale. Appliquer les décisions prises en assemblée générale et faire respecter le règlement de copropriété sont tout autant de missions qui incombent au Syndic.

  • Le syndic gère les missions d’ordre financier de la copropriété

À ce titre, le Syndic tient les comptes de la copropriété. L’établissement du budget prévisionnel ainsi que la validation de toutes les opérations financières réalisées en assemblées générales lui reviennent également. Le syndic doit également procéder à l’ouverture d’un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires.

  • Le syndic est le garant de la sécurité des copropriétaires

Le syndic doit en effet s’assurer du respect de la réglementation de la sécurité incendie comme la présence d’extincteurs, d’un système de désenfumage ou de portes-coupe-feu. Le syndic de copropriété peut aussi être amené à réaliser des travaux en cas d’urgence, sans l’aval de l’assemblée générale. Il doit néanmoins les porter à la connaissance des copropriétaires et convoquer une assemblée générale quand les travaux sont terminés.

Syndic professionnel et non professionnel : lequel choisir ?

Pour la gestion de leur immeuble, les copropriétaires ont le choix entre deux modèles de syndic.

  • Le syndic professionnel

Les copropriétaires rémunèrent le syndic professionnel pour la gestion de leur immeuble. Ses honoraires sont alors inclus dans les charges de copropriété. Il peut également facturer des frais annexes lors de l’exécution de tâches qui sortent de ses prestations ordinaires comme la tenue d’une assemblée générale après 19 h. Un syndic professionnel peut gérer des dizaines d’immeubles, ce qui peut conduire à un manque de réactivité en cas d’urgence. Ce gestionnaire dispose d’une assurance en responsabilité civile et d’une garantie financière.

  • Le syndic non professionnel

Le rôle de syndic revient à un des copropriétaires. Ce modèle d’autogestion permet de réaliser des économies importantes, mais aussi d’avoir un meilleur contrôle sur la gestion de l’immeuble. Il faut toutefois s’assurer de confier cette tâche chronophage à une personne disponible et qui possède de réelles compétences dans le domaine. Si le syndic non professionnel devait perdre son statut de copropriétaires, il doit en aviser les autres copropriétaires à l’occasion d’une assemblée générale pour la désignation d’un nouveau syndic.

 

Contrat de syndic : est-ce indispensable ?

Un contrat est obligatoire pour acter la prise de fonction d’un nouveau syndic, mais aussi dans le cadre du renouvellement du mandat de l’actuel syndic de copropriété. Certaines informations doivent figurer obligatoirement sur ce document. Il s’agit :

  • de la durée du mandat ;
  • des missions du syndic ;
  • du mode de facturation de la prestation ;
  • d’éventuelles clauses obligatoires qui peuvent porter sur la démission ou la révocation du syndic.

Désignation d’un syndic de copropriété : comment ça se passe ?

Le syndic est désigné par l’assemblée générale à l’unanimité. Son mandat peut courir sur 3 ans. Sa durée peut néanmoins être ramenée à un an renouvelable. Si l’assemblée générale n’est pas en mesure d’élire un syndic, il revient alors au Juge en Chambre de désigner un gestionnaire provisoire et de déterminer la durée pendant laquelle il peut exercer cette fonction. Deux mois avant la fin de son mandat, le syndic provisoire doit réunir tous les copropriétaires lors d’une assemblée générale pour la désignation de son remplaçant.

Changer de syndic : comment faire ?

Le syndicat de copropriété peut ne pas renouveler le contrat et changer de syndic au terme de son mandat. Il est aussi tout à fait possible de demander sa révocation avant la fin de son contrat. Une révocation tacite est impossible. Sans raison légitime, le syndic peut porter plainte contre le syndicat des copropriétaires. Une révocation doit se baser sur un motif sérieux qui permet de prouver que le syndic n’a pas tenu ses engagements. Parmi les motifs sérieux, on peut citer le manquement à l’application des décisions prises durant l’assemblée générale comme le choix d’un prestataire et la réalisation de travaux qui ne sont pas impérieux sans l’aval du syndicat des copropriétaires.

Pour révoquer un syndic en cours de mandat, le projet doit avant tout être inclus à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Il faut donc demander au syndic de procéder à sa mise à jour par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit être transmis 21 jours avant l’assemblée générale au moins. Si la révocation est votée à la majorité absolue, le syndicat des copropriétaires doit en effet procéder à la désignation d’un nouveau syndic. Cette durée permet donc de trouver différents syndics et de procéder à leur mise en concurrence lors de l’assemblée générale.

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Le Conseil Syndical : Un acteur essentiel de la copropriété :

Il assiste le syndic et contrôle sa gestion.

Toute copropriété Mauricienne a un conseil syndical sauf si l’Assemblée générale (AG) décide de ne pas en instituer par un vote à la double majorité.

Sa Composition

Le Conseil Syndical est composé de copropriétaire élus par l’Assemblée Générale.

Peuvent être membres du Conseil Syndical à Maurice :

  • Tout copropriétaire ;
  • Le conjoint du copropriétaire ;
  • Le représentant légal du copropriétaire (parent, association…) ;
  • L’usufruitier ou le bénéficiaire d’un contrat de prêt à usage (personne bénéficiant de l’usage du bien) ;
  • Le bénéficiaire d’un contrat de location accession ou d’une vente à terme ;

En revanche, ne peuvent pas être membres du conseil syndical Ile Maurice :

  • Le mandataire du Syndic ;
  • Le conjoint du mandataire ;
  • Les membres de la famille du mandataire ;
  • Les salariés du Syndic, y compris lorsqu’ils sont eux-mêmes copropriétaires ;
  • Les associés ou futurs associés du Syndic ;

Le Fonctionnement

Le règlement de copropriété ou, à défaut, l’Assemblée Générale, fixe par un vote à la majorité simple l’organisation et le fonctionnement du conseil syndical présent à Maurice.

Le président est désigné parmi ses membres.

Il peut convoquer l’Assemblée Générale en cas d’empêchement du Syndic (maladie, accident…).

Le président et les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés.

En revanche, les dépenses liées à l’exécution de leur mission sont prises en charge par la copropriété et réglées par le syndic.

Le Rôle

Le conseil syndical joue principalement un rôle d’assistance et de contrôle du syndic Ile Maurice.

Il émet des avis, et peut se voir confier d’autres missions.

Il peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix et demander un avis technique à un professionnel.

Assistance et contrôle

  • Le conseil syndical contrôle la gestion du Syndic, notamment :

    • La comptabilité de la copropriété ;
    • La répartition des dépenses ;
    • Les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et contrats ;
    • L’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution ;

    À ce titre, la copie des relevés du compte ou du sous compte bancaire de la copropriété est mise à disposition du conseil syndical.

    Il peut également prendre connaissance de toutes les pièces ou documents se rapportant à la gestion administrative de la copropriété et en demander copie.

    Par exemple, il examine les contrats d’entretien ou les pièces justificatives des charges de l’immeuble.

Avis, Consultation

Le conseil syndical donne son avis au syndic ou lors de l’Assemblée Générale sur toutes les questions concernant la copropriété pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même :

  • En cas de travaux, le conseil syndical doit obligatoirement être consulté par le syndic lorsqu’il passe un marché ou un contrat (ascenseur, chauffage…) dont le montant dépasse une somme fixée par l’Assemblée Générale ;

L’avis écrit du conseil syndical est notifié aux copropriétaires en même temps que la convocation à l’Assemblée Générale afin d’éclairer le vote des copropriétaires.

  • En cas de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, le syndic a la possibilité de réclamer exceptionnellement aux copropriétaires une provision après avoir consulté le conseil syndical ;
  • Concernant la désignation du syndic, le conseil syndical doit procéder, tous les trois ans, à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic avant la tenue de l’Assemblée Générale (il peut en être dispensé par l’Assemblée Générale précédente) ;

S’il émet un avis, il sera joint à la convocation de l’Assemblée Générale.

Autres missions

Le conseil syndical peut également se voir confier des missions ou des délégations par l’Assemblée Générale pour une durée déterminée.

Il peut ainsi être autorisé à certaines dépenses ne dépassant pas le montant fixé annuellement par l’Assemblée Générale (exemple achat de produits de nettoyage).

La Désignations des membres du Conseil Syndical

L’Assemblée Générale désigne les membres du conseil syndical à la majorité absolue.

Si cette majorité n’est pas atteinte, un second vote peut immédiatement avoir lieu à la majorité simple, à condition qu’au moins un tiers des voix soit favorable au projet.

Il s’agit d’une passerelle de majorité.

En l’absence de candidatures ou lorsque la majorité n’est pas atteinte, l’impossibilité de nommer un conseil syndical est constatée dans le Procès-Verbal de l’Assemblée Générale.

Un mois après la notification de ce Procès-Verbal, les copropriétaires peuvent décider de ne pas instituer de conseil syndical (vote en Assemblée Générale à la double majorité).

Ils peuvent également obtenir la désignation de ses membres ou le constat de l’impossibilité de les nommer par une décision de justice.

Les membres du conseil syndical sont élus pour une durée maximum de trois ans renouvelables.

Cette durée est décidée par le règlement de copropriété ou par l’Assemblée Générale.

La Résponsabilité du Conseil Syndical

Le conseil syndical doit rendre annuellement compte de sa mission devant les copropriétaires lors de l’Assemblée Générale.

Néanmoins, le conseil syndical n’ayant pas de personnalité juridique propre, il ne peut pas voir sa responsabilité engagée ni participer à des actions en justice.

Les Règles de Majorité

La loi a prévu différentes règles de majorité selon la nature et l’importance des décisions:

Se référer aux Article 664-34 à Article 664-40.

Conseil Syndical, A Retenir

Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus en Assemblée Générale pour une durée maximum de trois ans renouvelables ;

  • Son rôle et son fonctionnement sont fixés par le règlement de copropriété ou à défaut par l’Assemblée Générale ;
  • Il contrôle la gestion du syndic et donne son avis sur toutes les questions concernant la copropriété ;
  • Il n’est pas rémunéré ;

Gestion courante du Syndic de copropriété :

La gestion complète de l’Assemblée Générale Ordinaire annuelle.

La gestion complète des réunions du Conseil Syndical.

Mise à disposition des différentes pièces justificatives concernant les charges.

Tenue de l’Assemblée Générale Ordinaire annuelle :

  • Gestion de la feuille de présence ;
  • Gestion complète du Procès-Verbaux et des Résolutions ;
  • La gestion des communications ante-post Assemble Générale comme l’envoi et la notification du procès-verbal ;

Comptabilité générale de la copropriété :

  • Compte de Gestion Générale ;
  • Comptes des Copropriétaires ;
  • Comptes Fournisseurs ;
  • Compte bancaire ;

Administration et gestion en conformité avec le règlement de copropriété :

  • Archivage des documents légaux ou tout autre document pertinent ;
  • Gestion de toutes les communications avec le Conseil Syndical Ile Maurice ;
  • Gestion de l’entretien et de la maintenance du complexe ;
  • Gestion des assurances ;
  • Gestion des employés ;
  • Gestion des contentieux et recouvrement pour les impayées ;

Gestion particulière du Syndic de copropriété :

  • Assistance au Syndicat lors de contrôles administratifs ou fiscaux ;
  • Établissement et publication d’éventuelles modifications au Règlement de Copropriété ;
  • Aide ou assistance aux éventuelles études juridiques, fiscales, sociales pour le Syndicat ;
  • Travaux hors budget prévisionnel votés en Assemblée Générale ;
  • Copie du Règlement de Copropriété ;
  • Recouvrement des charges impayées : mise en demeure ;
  • Prise d’hypothèque ;
  • Locations de salles ;

ENGAGEMENT DU SYNDIC

Le Syndic ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le contrat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées.

Pour consulter dans le détail toutes les prestations de gestion du Syndic de copropriété par Comagim, consulter la rubrique « Nos Services ».